Als Autor in einem Onlineportal für Verbraucher veröffentliche ich ständig Artikel zum Thema Mietrecht. Ich stelle Ihnen hier einen kleinen Auszug zur Verfügung.
Farbvorgabe
im Mietvertrag für Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der
Fenster und der Außentür ist unwirksam! Folge ist die Unwirksamkeit der
Schönheitsreparaturen ansich.
Der BGH hat die
Farbvorgabe "weiß" für den Anstrich der Innentüren, Innenseiten der
Fenster und Außentür für unwirksam erklärt. Sie führt zur Unwirksamkeit
der der Abwälzung zur Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen
(BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 50/09).
Vermieter schuldet Schadensersatz der Anwaltskosten bei Berufung auf unwirksame Schönheitsreoaraturenklausel!
Das
KG Berlin hat in seinem Urteil vom 18.05.2009 entschieden, dass es
einer professionellen Hausverwaltung bekannt sein müsse, dass die
obergerichtliche Rechtsprechung von der Unwirksamkeit "starrer "
Dekorationsfristen ausgeht. Fordert sie den Mieter bei Ende des
Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen auf, macht sie sich
hinsichtlich der Anwaltskosten schadensersatzpflichtig (KG Berlin,
Urteil vom 18.05.2009), Az. 8 U 190/08).
Fristlose Kündigung bei Wohnflächenabweichung wirksam?
Der
Bundesgerichtshof hat für eine Abweichung der tatsächlichen von der
vereinbarten Wohnfläche eine Erheblichkeit bei 22,63% als Mangel
eingestuft, welcher eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
rechtfertige.
Ist der Haftungsausschluss des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit im Mietvertrag wirksam?
Grundsätzlich nein!
Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden in AGB, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel:
„Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter… für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.“
ist wegen des Verstoßes gegen § 9 AGBG (neu § 307 BGB) unwirksam (BGH, Rechtsentscheid vom 24.10.2001 – VIII ARZ 1/01.
Der BGH hatte über eine Vorlage des OLG Hamburg zu entscheiden, welches von der Auffassung des OLG Stuttgart abweichen wollte, indem es den Haftungsausschluss für Sach- oder Vermögensschäden des Mieters auf Grund einfacher Fahrlässigkeit in den AGB des Vermieters (hier Wasserschaden) für unwirksam hielt. Diese Klausel war zuvor heftigst umstritten. So hatte das OLG Stuttgart den Ausschluss für Schäden an den vom Mieter eingebrachten Sachen bei leichter Fahrlässigkeit des Vermieters für wirksam erachtet.
Der BGH führt hierzu aus, dass die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrags darstellt. Eine Einschränkung zum Nachteil des Mieters sei ein erheblicher Nachteil. Minderung und Verzugshaftung des Vermieters können diesen Nachteil nicht aufwiegen. Der Vertragszweck des Wohraummietvertrag sei gefährdet bei einem Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit. Hieraus folge die unangemessene Benachteiligung des Mieters und somit die Unwirksamkeit der Klausel.
In der Praxis ist die Klausel weiterhin anzutreffen und sorgt immer wieder für Zündstoff zwischen den Parteien. Sollten Sie Fragen zur Wirksamkeit von Klauseln in Ihrem Mietvertrag haben, wenden Sie sich an mich.
Erfordert eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine Abmahnung?
Ja!
Im BGH – Fall, BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, wurde ein befristetes Mietverhältnis von der Mieterin vor Ablauf mit der Begründung gekündigt, dass in der Wohnung Schimmel sei und sie an Asthma und Neurodermitis leide. Der Vermieter klagte auf Miete für die gesamte Vertragslaufzeit und obsiegte.
Der BGH hatte nun Gelegenheit zu der Rechtslage nach der Mietrechtsreform Stellung zu nehmen. Nach altem Recht konnte der Mieter bei Gesundheitsgefährdung sofort kündigen.
Der Bundesgerichtshof argumentierte mit der Systematik des Gesetzes und sieht § 569 Abs. 1 BGB, Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, als Unterfall einer fristlosen Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB an. § 543 Abs. 3 BGB sieht eine Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung als Bedingung für die außerordentliche Kündigung vor.
Daraus folgt, dass grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung nur dann zulässig ist, wenn zuvor eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt oder abgemahnt wurde.
Alte befristete Mietverträge sind gültig!
Befristete Mietverträge mit einer Verlängerungsklausel, die vor der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossen wurden, sind wirksam und können nur zum vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (BGH, Urteil vom 20.06.2007, AZ. VII ZR 257/06).
In dem Fall hatten Vermieter und Mieter einen auf sieben Jahre befristeten Mietvertrag geschlossen. Er verlängerte sich um jeweils ein Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zum Ablauftermin gekündigt wird.
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine solche Regelung bis zur Mietrechtsreform im September 2001 wirksam war.
Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB führe zur Anwendung des bis zum August 2001 geltenden 565 BGB.
Damit können alte befristete Mietverträge nur einmal im Jahr gekündigt werden.
Schönheitsreparatur auch bei unwirksamer Klausel im Mietvertrag!
Der Fall spielt in der Hauptstadt und befasste sich mit der Situation, dass der Mietvertrag eine unwirksame Klausel für Schönheitsreparaturen beinhaltete, die Mieter jedoch zunächst um eine Fristverlängerung gebeten hatten, bevor sie sich auf die Unwirksamkeit der Klausel des Mietvertrages beriefen.
Das Amtsgericht hatte die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt. Somit waren die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht verpflichtet. Das Kammergericht Berlin jedoch änderte die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg ab und ist der Auffassung, dass es auf die Unwirksamkeit der Klausel nicht ankomme, da in der Bitte um Fristverlängerung ein deklaratorisches Anerkenntnis hinsichtlich der Schönheitsreparatur zu sehen sei (Urteil vom 06.04.2006, Az. 8 U 99/05).
Allein die Bitte um die Fristverlängerung der Mieter hinsichtlich der Schönheitsreparatur wurde ihnen zum Verhängnis. Für Vermieter heißt es somit das Verlangen hinsichtlich einer Schönheitsreparatur clever zu formulieren und für Mieter sofort den Vertrag auf Wirksamkeit zu prüfen, bevor ungünstige Erklärungen abgegeben werden.
Mieterhöhungsverlangen auch ohne Beifügung des Mietspiegels wirksam!
Der Vermieter darf nach einem Urteil des BGH den Mieter auf die Einsicht des Mietspiegels in einem Kundencenter vor Ort verweisen und muss ihn nicht dem Mieterhöhungsverlangen beifügen (BGH, Urt. v. 1103.2009 - VIII ZR 74/08).
Müssen Senioren noch Schnee schippen?
Es kommt darauf an.
Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat diese Verpflichtung für eine ältere Dame (68 Jahre) verneint, die laut Mietvertrag die Pflicht zum Beräumen von Schnee und Eis für den Gehweg übernommen hatte. Die ältere Dame hatte ihrem Vermieter mitgeteilt, dass sie den Winterdienst wegen ihres Alters nicht mehr übernehmen kann und übersandte ein ärztliches Attest. Der Vermieter beauftragte eine Firma, welche die Arbeiten übernahm und stellte den Betrag von 290 EURO der älteren Dame in Rechnung. Es kam zum Rechtsstreit und der Vermieter unterlag.
Das Amtsgericht begründet seine Entscheidung damit, dass soweit es Mietern aufgrund ihres Alters nicht mehr möglich sei, die Winterräumpflicht zu erfüllen, sie die Kosten für eine Ersatzkraft nicht tragen müssen. Körperliche Einschränkungen seien ein Dauerzustand und mit einer vorübergehenden Unmöglichkeit nicht vergleichbar (AG Hamburg – Altona, Az. 318 a C 146/06; s.a. LG Münster, Urteil vom 06.12.2004, Az. 8 S 425/03).
Für Urlauber und kurzzeitig Erkrankte findet die Rechtsprechung keine Anwendung. Der Vermieter sollte von vornherein die Umlage der Schneeberäumungskosten im Mietvertrag vereinbaren.
Die Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Immobilien
Es scheint als habe die Rechtsprechung (BGH Urteil vom 08.03.2006) eine Kehrtwende genommen, indem der BGH urteilt, dass die Betriebskosten dann nicht gesondert ausgewiesen und vorweg abgezogen werden müssen, wenn die Kosten nicht zu einer „ins Gewicht fallenden“ Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen. Der BGH lässt sich damit ein Hintertürchen offen. Ich denke diese stellt weiterhin die Ausnahme vom Grundsatz dar. § 556a Abs. 1 BGB ist weiterhin die Regel. Dabei bleibt es auch nach der oben zitierten Entscheidung. Auf die Wohnfläche dürfen daher nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnnutzung haben. Der Vorwegabzug hat seinen Grund nicht nur darin, dass die Wohnungsmieter nicht mit höheren Kosten belastet werden dürfen. Vielmehr geht es um die Kostentrennung als solche. Dies führt spiegelbildlich dazu, dass auch die Gewerbemieter nicht mit dem für die Bewirtschaftung der Wohnungen anfallenden Kosten zu belasten sind.
Allerdings besteht die Pflicht zum Vorwegabzug nur, wenn der Anfall höherer Kosten im Bereich außerhalb der Wohnung nahe liegt.
Bei gemischt genutzten Objekten ist daher ein Vorwegabzug für Gewerbe für jede Betriebskostenart zu prüfen (Vergleichsrechnung) und geboten. Da bei Gewerben nicht ausschliessbar zumindest im Rahmen der Positionen Versicherungen, Grundsteuer und Hausbetreuung Mehrkosten verbunden sind, ist der Vermieter m. E. jedenfalls verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung selbst bzw. in der Frist des § 556a Abs. Satz 1 BGB entsprechend zu erläutern, warum ein Vorwegabzug im konkreten Fall unterbleiben konnte.
Was kann der Mieters bei Ausbleiben der Nebenkostenabrechnung tun?
Mindern!
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Urteil vom 09.03.2005 entschieden, dass bei Ausbleiben der fristgerechten Nebenkostenabrechnung eine Rückzahlung verlangt werden kann. Der Fall betraf allerdings ein beendetes Mietverhältnis. Im Schrifttum und der Rechtsprechung wurde nun kontrovers diskutiert, ob dieser Rückzahlungsanspruch auch auf intakte Mietverhältnisse zu übertragen sei.
Der Bundesgerichtshof hatte nun die Gelegenheit klarzustellen, ob der Mieter im laufenden Mietverhältnis Vorauszahlungen für die Betriebskosten erstattet verlangen kann, soweit der Vermieter nicht fristgemäß abrechnet. Er verneint dies und verweist den Mieter auf das ihm zustehende Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB. Das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen sei ein wirksames Druckmittel den Vermieter zur Abrechnung anzuhalten. Der Mieter ist dazu berechtigt bis zur Höhe der nicht abgerechneten Vorauszahlungen im laufenden Jahr die Abschlagszahlungen zurückzuhalten (BGH, Urt. v. 29.03.2006 – VIII ZR 191/05).
Der Vermieter muss den fristgerechten Zugang der Nebenkostenabrechnung nachweisen!
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb des Jahreszeitraums, je nach Abrechnungszeitraum, zugegangen sein. Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter hierfür darlegungs- und beweispflichtig ist (BGH, Urt. v. 21.01.2009 - VIII ZR 107/08). Es empfiehlt sich daher die Zustellung per Boten, welcher aber auch den Inhalt des eingeworfenen Briefumschlags zur Kenntnis genommen haben muss.
Kautionsabrechnung und die Nebenkostenabrechnung bei Mietende - Ihr Vermieter stellt sich stur?
Allgemein wird für den Zeitpunkt der Rückzahlung vertreten, dass diese binnen einer Frist von sechs Monaten zu erfolgen hat. Dieser Zeitpunkt ist jedoch nur ein Näherungswert.
Aktuell hat der Bundesgerichtshof nun eine andere Auffassung vertreten. Hier hatte der Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehalten, da eine Betriebskostenabrechnung ausstand und mit einer Nachforderung zu rechnen war. Im Klageverfahren erfolgte dann die Abrechnung, eine Verrechung mit einem Nachzahlungsanspruch und der Rest wurde vom Vermieter an den Mieter ausgezahlt.
Der Bundesgerichtshof erklärte diese Verfahrensweise trotz Überschreitung der sechs Monate für zulässig. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei nicht bereits bei Mietende fällig. Dem Vermieter stehe eine angemessene Frist zu, für die er die Kaution einbehalten könne, soweit er mit Nachforderungen rechne. Eine starre Frist habe der Gesetzgeber nicht vorgesehen und die Umstände des Einzelfalles sprächen für den Vermieter. Die Kaution sichert jedoch auch noch nicht fällige Ansprüche. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist somit zum Teil erst fällig, wenn die Abrechnungserstellung möglich ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).
Die Entscheidung bringt dahingehend Klarheit, dass die Ansicht der starren Frist von sechs Monaten für die Kautionsrückzahlung nicht belegbar und daher unzutreffend ist. Beide Parteien haben keinen Einfluss darauf, wann Versorgungsträger Abrechnungsunterlagen erstellen. Es kommt somit darauf an, wann dem Vermieter die Abrechnung möglich ist.
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